På jagten efter den nye drømmebolig er der mange ting at holde styr på, og vejen hen mod målet kan ofte være belagt med mange faldgruber og modstridende interesser.
Denne artikel skal søge at gøre vejen mod drømmeboligen mindre bumpet, ved at gennemgå et udpluk af de mest gængse faldgruber, der bør holdes et vågent øje med.
Fire vægge og hvad mere
Ved køb af fast ejendom kan der være stor variation i, hvad der reelt følger med i handlen. Har du som køber en forventning om at overtage ikkefaste installationer såsom vaske- og/eller opvaskemaskine, er det nødvendigt at gennemtjekke salgsopstillingen for, om disse ting også står nævnt heri, og dermed indgår i handlen. Derudover kan der også være begrænsninger i brugen af ejendommen, hvilket ofte vil fremgå af en servitut. Der kan eksempelvis være begrænsninger i vejretten, hvilket kan give udfordringer i forhold til færdsel omkring ejendommen.
Også forhold under jorden kan vise sig at få betydning for dit boligkøb. Det kan vise sig at være en omkostningstung affære, hvis der f.eks. skal ske ændring i tilslutning af kloakeringen, eller det viser sig, at der findes en nedgravet olietank på ejendommen, som ikke er blevet afblændet korrekt.
Det er dermed ikke altid lige indlysende, hvad der følger med ved køb af fast ejendom, hvorfor det er meget vigtigt at nærlæse alle dokumenter, der udleveres i forbindelse med handlen.
Fejl og mangler
Ved køb af fast ejendom må man som udgangspunkt forvente, at der i en eller anden udstrækning vil være fejl og mangler, som køber skal forholde sig til.
Tilstands- og elinstallationsrapport
For køber såvel som sælger vil det være fordelagtigt, at der bliver udarbejdet en tilstands- og elinstallationsrapport. Som navnene indikerer, afdækker rapporterne henholdsvis ejendommens tilstand og elinstallationer, og kan dermed være afgørende i forhold til at undgå ubehagelige overraskelser, efter handlen er indgået. Rapporterne kan i den forbindelse også bruges som led i forhandlingen, hvor bemærkninger herfra kan give anledning til afslag i købesummen.
Bliver ovenstående rapporter ikke udarbejdet, vil køber ikke kunne tegne en ejerskifteforsikring, ligesom sælger ifalder et mere vidtgående mangelsansvar for fejl og mangler.
Foruden tilstands- og elinstallationsrapporten har sælger en loyal oplysningspligt, hvilket betyder, at sælger ikke må tilbageholde viden om eksempelvis fejl og mangler, som ikke er blevet afdækket under eftersynet af huset. Overholder sælgeren ikke sin oplysningspligt, kan han blive erstatningsansvarlig i det omfang manglen har betydning for ejendommens værdi.
Finansiering
Det kan være en fordel, at man allerede inden jagten på den nye bolig påbegyndes, sætter et møde op med sin bank og får en forhåndsgodkendelse af budgettet, så boligjagten får et realistisk islæt allerede fra start.
I den sammenhæng gælder der en tommelfingerregel om, at der maksimalt kan gives et lån på op til 80 % af boligens værdi ved et realkreditlån (75 % hvis der er tale om lån til køb af et fritidshus). Den resterende del af finansieringen skal komme fra et andet sted.
I forbindelse med finansieringen kan det også være en fordel at gøre brug af et såkaldt finansieringsforbehold, der sikrer køber mod at være bundet af købsaftalen i det tilfælde der ikke opnås et såkaldt bindende tilsagn fra banken angående finansiering af købet.
Handlen er i hus – eller er den
Mange købere, såvel som sælgere, er interesseret i at få underskrevet købsaftalen til drømmehuset hurtigst muligt, så muligheden ikke forspildes. Bliver købsaftalen underskrevet for hurtigt, kan drømmen dog hurtigt blive et mareridt. Er uheldet ude, findes der nogle enkelte sikkerhedsventiler, som kan gøre det muligt for køber at træde tilbage fra købsaftalen, selv efter denne er blevet underskrevet.
Fortrydelsesret
Ligesom der gælder en fortrydelsesret inden for forskellige andre retsområder, kan man også i enkelte tilfælde træde tilbage fra en hushandel – selv efter aftalen er blevet underskrevet af begge parter. Fortrydelsesretten er dog betinget af, at køber er en privat person, som har til hensigt hovedsageligt at anvende ejendommen til beboelse for sig selv.
Fortrydelsesretten skal desuden være gjort gældende skriftligt senest 6 hverdage efter aftalens indgåelse, ligesom køber inden for samme frist skal betale 1 % af købesummen til sælger i godtgørelse.
Advokatforbehold
Skrives der et advokatforbehold ind i købsaftalen, sikrer køber sig en mulighed for at kunne træde tilbage fra aftalen kvit og frit – selv efter denne er underskrevet – såfremt advokatgennemgangen giver anledning hertil.
Ved en ejendomshandel er ejendomsmægleren sælgers repræsentant og skal dermed varetage sælgers interesser. Omvendt vil advokaten fungere som købers repræsentant, og sikre at købers interesser bliver varetaget (herunder gennemgå samtlige dokumenter og korrespondance med ejendomsmægler/sælger). Advokatrepræsentationen sikrer dermed en ligevægt i parternes forhandlingsproces.
Som køber kan man således med ro i sindet underskrive købsaftalen tidligt i processen, så længe aftalen indeholder et advokatforbehold.
Et advokatforbehold sikrer en grundig gennemgang af handlens dokumenter, og kan spare køber for mange omkostninger, både i forhold til uforudsete overraskelser i købsaftalen og i forhold til muligheden for at træde tilbage fra aftalen.
BBR-meddelelse
I forbindelse med en bolighandel vil køber blive præsenteret for mange forskellige dokumenter. Her er BBR-meddelelsen ét af de særligt interessante. Dette dokument tjener til at oplyse omverdenen om, hvilke bygninger der findes på grunden. Dog kan man ikke altid være sikker på, at de oplysninger der fremgår af BBR-registret, stemmer overens med virkeligheden. Som køber kan det have den konsekvens, at kommunen kan kræve de bygninger, der ikke fremgår af BBR-meddelelsen, revet ned. Det er derfor en god idé at undersøge om alle bygninger der findes på ejendommen (være sig skure, drivhuse, carporte, tilbygninger osv.), også står noteret i den BBR-meddelelse, som bør følge med købsaftalen.
Købsaftalens § 11 – det vilde vesten for den snarrådige sælger
I sagens natur er det altid væsentligt at læse alle punkter af købsaftalen igennem. Ofte vil købsaftalen være udformet med udgangspunkt i en standardformular udarbejdet af Dansk Ejendomsmæglerforening (DE), hvilket betyder, at de fleste punkter i kontrakten er standardiserede, og derved vil kunne finde anvendelse i de fleste handler uden særlige anmærkninger.
I købsaftalens punkt 11 har handlens parter dog mulighed for at aftale afvigelser fra de almindelige vilkår, som ellers gælder ved brugen af DEs standardformular. Under dette punkt vil man også kunne finde særlige forhold, som er relevante for aftalens parter. Derfor er netop dette punkt særligt vigtigt. Hos Anker│Møller Advokater står vi altid klar til at bistå dig i forbindelse med din bolighandel. Vi sikrer, at du under hele forløbet er godt repræsenteret, så vi i fællesskab kan opnå de bedste vilkår for dig.
